La fiscalité de l’immobilier en France est moins avantageuse depuis 2018 avec l’arrivée de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et l’augmentation de la CSG. Par ailleurs, des contraintes administratives se multiplient. Pour autant, sur le long terme, la pierre reste l’un des meilleurs placements en termes de rentabilité.
Alourdissement de la fiscalité
La réforme des règles fiscales pénalise l’investissement locatif. D’une part, l’IFI, qui remplace l’ISF, intègre uniquement les biens immobiliers, y compris les investissements effectués par l’intermédiaire de SCI, SCPI ou d’OPCI. Il suffit que la valeur du patrimoine immobilier du contribuable soit supérieure à 1,3 million d’euros.
En outre, les revenus locatifs sont exclus de l’assiette du prélèvement forfaitaire unique(PFU) au taux de 30 %, mais restent assujettis à l’impôt sur le revenu, sans compter les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Un investissement plus rentable que les actions
Avant de pouvoir mettre son bien en location, le bailleur doit fournir presque autant de diagnostics qu’un vendeur. Le dernier en date concerne l’état du réseau électrique, mais l’obligation d’amélioration des performances énergétiques du logement risque d’allonger la liste des pièces à fournir.
Malgré ces contraintes, l’investissement locatif présente l’avantage d’un rendement élevé.
Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), en additionnant les loyers perçus et la plus-value, ce type d’opération offre un taux de rendement interne de 9 % en moyenne (il atteint 10,3 % dans la capitale), quand les actions ne rapportent que 8,2 %.
En outre, bien que des fluctuations soient possibles, elles sont d’une amplitude de trois à six fois moins importante que celle des cycles boursiers.
Effet de levier important
Les taux d’intérêt toujours très faibles des crédits immobiliers permettent d’acheter un bien avec un apport initial moindre, que ce soit en direct ou via des parts de SCPI. De plus, ce prêt étant assimilé à une dette, il est soustrait de la base taxable de l’IFI.
Pour les futurs retraités, les loyers générés par l’investissement locatif complètent la pension, à moins que le propriétaire ne décide de revendre son bien afin de récupérer un capital assorti d’une plus-value.
Pour maximiser le ROI, le choix de l’emplacement et la qualité de la construction sont les points clés. Il est par ailleurs à noter que la rentabilité varie selon les types de villes : de 2 % à 3 % bruts au maximum dans une mégapole, elle peut grimper de 5 % à 6 % dans les villes de taille intermédiaire grâce à un prix au mètre carré plus abordable.
L’investisseur en locatif bénéficie en outre de dispositifs fiscaux incitatifs, notamment le Pinel. En fonction de l’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans), il a droit à une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % appliquée sur le prix de revient, auxquels s’ajoutent les frais de notaire, sans excéder 300 000 euros.
Autre changement, le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant non rattaché au foyer fiscal du propriétaire-bailleur.