Crédit relais ou prêt relais-rachat, les solutions pour acheter un bien immobilier avant d’avoir vendu

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Crédit relais ou prêt relais-rachat, les solutions pour acheter un bien immobilier avant d’avoir vendu

Si l’idéal est de vendre son bien immobilier avant d’en racheter un autre, il n’est pas toujours possible de procéder dans cet ordre. Pour financer le bien convoité sans attendre la revente de sa résidence, les banques proposent le crédit relais ou le prêt relais-rachat. Dans tous les cas, ces offres sont à prendre avec précaution, en raison de leur coût.

Lorsqu’on trouve la nouvelle maison de ses rêves, on veut l’acheter sans même avoir déjà vendu sa résidence actuelle, de peur de perdre l’opportunité. Même s’il est préférable de vendre son logement avant d’en acquérir un nouveau, en pratique, il est souvent nécessaire de contracter un prêt relais auprès d’une banque pour financer sa nouvelle acquisition. Ce type de crédit immobilier est conçu pour opérer la jonction entre les opérations de vente et d’achat.

Dans sa version « classique », le prêt relais consiste pour la banque à procéder à une avance sans attendre la revente de son logement. Tant que le client n’a pas trouvé de vendeur, il doit rembourser les échéances de l’ancien et du nouveau prêt et éventuellement les intérêts. La durée du crédit relais est d’un an, renouvelable une fois. L’emprunteur dispose donc deux ans maximum pour vendre son logement.

Prêt « relais-rachat » : un taux d’endettement plus faible, mais un coût plus élevé.
Pour ceux qui ressentent des difficultés à assumer les deux mensualités, il existe un dispositif moins connu que la version classique : le « prêt relais rachat » ou encore de prêt « achat revente ». Le principe est simple : l’emprunteur fait racheter son prêt immobilier en cours par un autre établissement, lequel lui propose ensuite un nouveau crédit qui intègre à la fois les mensualités restant dues pour l’ancien crédit et le financement nécessaire au nouveau bien convoité. Grâce à ce système, il n’y a qu’une seule ligne de crédit à un taux d’intérêt unique, ce qui permet à l’emprunteur de bénéficier d’une seule mensualité pouvant être lissée et optimisée en fonction de la revente du bien.

Par exemple, un couple propriétaire d’un bien d’une valeur de 300 000 euros, avec un capital restant dû sur son prêt de 100 000 euros pour une échéance au 31 janvier 2030. Il gagne 5 000 euros de revenus nets par mois et ses mensualités actuelles s’élèvent à 1 000 euros. Ce couple souhaite acheter un bien pour 500 000 euros.

Dans le cadre d’un relais classique, ses mensualités s’élèveront à 2 786 euros sur 12 mois et le taux d’endettement sera de 56 % (2 786 / 5 000), alors qu’avec un prêt relais rachat, ses mensualités seront de 1 927 euros sur 12 mois et son taux d’endettement de 39% (1 927,22 / 5 000).

Si le taux d’endettement obtenu pour un prêt « relais rachat » est plus intéressant, cette formule revient plus cher que la version classique car il faut notamment « rajouter les frais de garantie et les pénalités de rachat par anticipation du prêt long terme initial », rappelle le courtier. En effet, l’avance accordée par la banque étant toujours plus importante dans le cadre d’une opération d’achat revente, les intérêts à rembourser seront nécessairement plus conséquents.

Le risque avec ce type de prêt est que plus l’emprunteur met de temps à vendre, plus l’opération est coûteuse.

Source: Le Particulier